創(chuàng)意制圖/新京報記者 王遠征

　　如果說此前樓市調(diào)控是限購限貸的V1.0版本，那么3月份以來的本輪調(diào)控正式升級為V2.0，北京離婚一年買房算二套，成都部分區(qū)域不準跨區(qū)域買房，廈門新購房需兩年后才可交易……調(diào)控政策更加精細化。

　　年限“卡位”

　　今年3月中旬以來的這輪調(diào)控政策對于購買人和出售人的納稅、離婚等相關(guān)年限，進行了精準規(guī)定。3月22日，北京規(guī)定，購房資格中的連續(xù)5年納稅記錄，由過去的每年至少1次，改為往前推算60個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅。

　　針對一些假離婚來套取第二套購房資格的做法，已經(jīng)被監(jiān)管層所警惕。北京規(guī)定離婚一年內(nèi)繼續(xù)購房，需要采取二套購房的認定標準。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這一做法更大程度上確保首套購房群體的基本購房利益，預計北京此類做法會得到其他城市的模仿。

　　購房后快速拋售賺取差價的方式，也行不通了。在福建廈門和福州，均出臺了限售政策。3月24日，廈門發(fā)布新政，在全國首創(chuàng)了“房屋買賣后需要兩年才可以交易”。很快，福州也原原本本地跟進了這一政策。

　　“廈門確實很多人在炒房”，一名廈門地產(chǎn)界人士說，去年限購政策出臺后，很多人想盡各種辦法找關(guān)系、花錢買名額，很多人利用各種杠桿借錢買房，中介也在制造漲價氛圍，這次政策出來后，一些投資客的投資行為將受限制。

　　“從購房交付定金到領(lǐng)取房屋鑰匙，需要一年，再到辦理房產(chǎn)證至少需要一年，這意味著購房者如果換房，至少需要四年時間。”嚴躍進說，可見福建兩地限售版本是從房屋流通性角度來強制管制。

　　購房區(qū)域設限

　　一部分城市為了防止投資客炒作，采取了區(qū)域設限的辦法調(diào)控。成都最近的樓市新政，沒有涉及信貸內(nèi)容，而是著眼于區(qū)域限購：在所有限購區(qū)域，購房者必須具有本區(qū)域戶籍或在本區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保24個月以上。

　　在成都升級限購出臺的當天晚上，部分樓盤臨時決定開盤，加緊網(wǎng)簽，成都各大中介開始在晚上集中備案。由于涌入用戶過多，成都市房管局的網(wǎng)站一度被擠癱瘓。

　　記者咨詢成都多個售樓處得知，限購出臺后，購房人的觀望情緒還是比較明顯，和限購前比，成交量有了下滑。目前工作主要是以幫助客戶解決限購之后遇到的一系列問題為主。

　　成都高新區(qū)的龍湖九里晴川一名銷售人員表示，“只有高新區(qū)戶籍和在高新區(qū)社保滿足24個月以上才能購買此處房產(chǎn)。若您不符合條件，可以看看配偶或者其他親人符合不符合，否則就無法購買，這個限購政策沒有任何變通的辦法?！?/p>

　　不過，這一政策并未將所有區(qū)域卡死。在成都，除了高新南區(qū)、天府新區(qū)外，其余11個區(qū)域如若社保滿足兩年以上，不受限制。成都一名業(yè)內(nèi)人士坦言，這次限購對成都本地人的影響并不是很大，但對外地人有影響，成都戶口也將變得很吃香。

　　在區(qū)域設限之外，還有一些針對個人設限的新穎做法。如廈門新政規(guī)定，廈門市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。北京進一步加強房貸的審批，無收入大學生購房原則上按二套房貸發(fā)放。

　　遏制產(chǎn)品炒作

　　在一線城市，一些特殊的產(chǎn)品類型炒作遭遇精準打擊。如北京的商業(yè)、辦公類項目和學區(qū)房。北京規(guī)定，商辦新房只能出售給企業(yè)，二手商辦項目可以出售給個人，但應當符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社保或個人所得稅。

　　鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀人表示，北京出臺商辦新規(guī)當天，鏈家針對個人客戶的商辦項目已經(jīng)全都下架。

　　記者在東五環(huán)一些中介門店看到，商住類產(chǎn)品房源均已下架?！靶乱?guī)第二天，我們?nèi)w到總部去學習這次規(guī)定了?！币幻辉妇呙慕?jīng)紀人表示，公司這一帶的門店重點是做商住，這段時間只能轉(zhuǎn)向做住宅。

　　此外，針對北京學區(qū)房的炒作問題，北京教委也兩次出手。北京市教委明令稱“過道學區(qū)房”不能作為入學資格條件。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，調(diào)控政策已經(jīng)進入“三認+三限時代”：認房認貸認離，限購限簽限價。在這樣的大環(huán)境下，創(chuàng)新調(diào)控開始持續(xù)出現(xiàn)。北京、成都、廈門等城市有望進入低迷調(diào)整期，“成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，很可能在2季度出現(xiàn)價格調(diào)整?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士建議，在細化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，還要探索長效機制，著眼長遠完善各地多層次住房體系建設，尤其在供給端，要加大土地和住房供給，如北京、福州等地最近均開始加大土地供應。

　　新京報記者 龔小鋒

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