文/易憲容

　　序言：在“滬港通”開通兩年后，期待已久的“深港通”也即將啟動(dòng)，這不僅是國內(nèi)資本市場(chǎng)再次強(qiáng)化改革開放的重大發(fā)展戰(zhàn)略，也是優(yōu)質(zhì)的紅籌股潛力得以全面顯現(xiàn)的重大機(jī)會(huì)。

　　 2016年11月25日，中國證監(jiān)會(huì)和香港證監(jiān)會(huì)晚間聯(lián)合發(fā)布公告，深港股票交易互聯(lián)互通機(jī)制(即深港通)12月5日正式開通，納入深港通范圍內(nèi)的股票將在12月的首個(gè)星期一開始交易。

　　我認(rèn)為，深港通的啟動(dòng)，不僅意味著中國股市打開了一扇對(duì)外開放的大門，也是許多優(yōu)質(zhì)紅籌股展現(xiàn)自身潛力的最好機(jī)會(huì)。這其中，內(nèi)房股作為港股中最被低估的板塊有望迎來春天，而板塊龍頭股--中國恒大(03333.HK)將成為國內(nèi)投資者爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)股。

　　深港通將推港股走牛

　　從目前公布的深港通相關(guān)政策來看，互聯(lián)互通可交易的股票基本覆蓋了兩地市場(chǎng)絕大多數(shù)股票，這對(duì)于兩地股市尤其是香港股市有著深刻的意義。

　　對(duì)于中國的投資者來說，深港通是打通中國投資者進(jìn)入香港股票市場(chǎng)的一個(gè)重要通道，也是國內(nèi)居民資產(chǎn)全球配置的重要途徑。如果將目前香港與深圳的股市相比較，香港作為一個(gè)成熟的市場(chǎng)，對(duì)國內(nèi)投資者會(huì)更具有吸引力。

　　首先，從估值來看，在深圳交易所上市的公司中，90%以上公司的市盈率在30倍以上，而對(duì)港股通的在香港交易所上市的公司來說，70%以上的公司市盈率在30倍以下，這顯示出，香港市場(chǎng)股票估值更為合理，這是國內(nèi)投資者愿意進(jìn)入香港股市的重要原因。

　　其次，香港股市是一個(gè)成熟的市場(chǎng)，其監(jiān)管法規(guī)制度健全，價(jià)格機(jī)制合理，因此，國內(nèi)投資者進(jìn)入香港這個(gè)市場(chǎng)可預(yù)期、可分析，投資決策與判斷可通過理性的方式來進(jìn)行。

　　再次，自2015年8月人民幣匯率制度改革以來，人民幣一直處于貶值通道，國內(nèi)投資者資產(chǎn)全球化配置也成了熱門話題，深港通為國內(nèi)投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置全球化開啟了一條新的通道。

　　綜上所述，隨著深港通的啟動(dòng)，香港股市牛市重來，這也是許多在香港上市的優(yōu)質(zhì)紅籌股重新展現(xiàn)其潛在價(jià)值的機(jī)會(huì)。

　　中國恒大：“兩高一低”受追捧

　　對(duì)于國內(nèi)投資者而言，最為現(xiàn)實(shí)的問題是：在深港通啟動(dòng)后，我們應(yīng)該買什么樣的港股，才能實(shí)現(xiàn)良好的投資回報(bào)?在我看來，高增長、高分紅、低估值的“兩高一低”港股將成為國內(nèi)資金爭(zhēng)搶的投資標(biāo)的。

　　投資界有一句名，叫做“Buytherumor,Sellthefact”，意思就是說，買股票在于故事而起，賣股票在于事實(shí)出現(xiàn)之時(shí)，投資者有意愿購買一家上市公司的股票就在于這家公司具有誘人的前景，騰訊(00700.HK)十年漲100倍的案例，讓投資者享受了豐厚的投資回報(bào)。

　　我認(rèn)為，中國恒大同樣擁有遠(yuǎn)大的前景，隨著深港通的啟動(dòng)，甚至有可能成為下一個(gè)“騰訊”。

　　業(yè)績?cè)鲩L是投資者獲取回報(bào)的基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，恒大多年以來業(yè)績?cè)鲩L驚人。恒大今年前10月銷售額達(dá)3167.1億，同比增長105%，提前超額完成全年3000億年度銷售目標(biāo)。至此，恒大已經(jīng)超過萬科成為中國乃至全球第一大房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而分析其上市以來的業(yè)績表現(xiàn)，恒大自2009年上市至2015年，其年均增長30%以上，近兩年高達(dá)50%以上，增長勢(shì)頭愈發(fā)強(qiáng)勁。除了銷售額，半年報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)、營業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤、現(xiàn)金余額等各項(xiàng)指標(biāo)均領(lǐng)先行業(yè)，分別較萬科高2876億、127億、25億、1401億，成了中國名副其實(shí)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　預(yù)期是推動(dòng)股價(jià)上漲的重要因素。在今年業(yè)績超過萬科成為最大房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，恒大未來還給了投資者更多的預(yù)期。比如，恒大在10月4日公布了未來三年的增長計(jì)劃，2017-2019年分別完成4500億、5000億、5500億的銷售額，營業(yè)額達(dá)到2800億、3480億、3800億，核心凈利將達(dá)到243億、308億、337億。

　　也就是說，未來幾年，恒大是按銷售額年均增長10%，核心業(yè)務(wù)利潤率年均增長8%來規(guī)劃的，而事實(shí)上，過去7年公司銷售的復(fù)合增長達(dá)到37%，核心業(yè)務(wù)利潤率平均增長10.7%。無論是從以往的業(yè)績軌跡及未來發(fā)展趨勢(shì)來看，恒大的估算都相對(duì)保守，肯定會(huì)給投資者帶更多的驚喜，這也是恒大將要給投資者帶來的誘人預(yù)期。

　　派息是衡量股東回報(bào)的重要指標(biāo)。資料顯示，恒大自2009年上市以來，每年均派發(fā)股息，去年每股派息0.38元，股息率7.9%，上市以來累計(jì)派息254億，被譽(yù)為派息最豪爽的國內(nèi)房企。

　　此外，上市以來，恒大的股東回報(bào)率(ROE)一直保持高位，去年為20.5%。與之相對(duì)，公司市盈率僅為6倍，市值僅為萬科的四分之一。如果中國恒大在A股上市，市值至少在2000億人民幣以上，可見其價(jià)值低估相當(dāng)明顯。

　　值得注意的是，恒大目前正在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)A股的分拆。分拆完成后，恒大將是少數(shù)幾個(gè)具備國內(nèi)和香港同時(shí)上市的集團(tuán)，不但地產(chǎn)業(yè)務(wù)的估值能夠在A股市場(chǎng)得以體現(xiàn)，更能直接影響中國恒大作為控股公司的估值，成為恒大估值提升的潛在動(dòng)力。

　　綜上所述，中國恒大符合“兩高一低”的優(yōu)質(zhì)上市公司標(biāo)準(zhǔn)，在國內(nèi)資產(chǎn)荒的大背景下，隨著兩地資本市場(chǎng)打通，中國恒大必將受到國內(nèi)投資者追捧，這也意味著其股價(jià)還有巨大的上漲空間。

　　行業(yè)整合下的大贏家

　　在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，盡管中國的城市化進(jìn)程不會(huì)改變，但是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益格局及形勢(shì)將發(fā)生巨大的變化。在我看來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化在兩個(gè)方面：一是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)越來會(huì)向少數(shù)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)聚集。另一個(gè)方面是未來隨著房地產(chǎn)稅等政策出臺(tái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，回歸到居住功能，對(duì)于堅(jiān)持做“民生地產(chǎn)”的恒大來說，這無疑是一個(gè)前所未有發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　要成為行業(yè)的“大贏家”，需要建立穩(wěn)固的基礎(chǔ)，恒大早已做好準(zhǔn)備。管理決定成敗，恒大之所以能從一家區(qū)域小房企發(fā)展成全球第一房企，與其科學(xué)、先進(jìn)的管理模式不無關(guān)系。比如說業(yè)界對(duì)“恒大模式”極為推崇，它從管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招投標(biāo)、工程管理、營銷七個(gè)方面建立了完整的標(biāo)準(zhǔn)體系，最大限度降低全國拓展帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保成本的有效控制和精品產(chǎn)品的打造，讓恒大在高速發(fā)展的過程中始終朝著正確的方向前進(jìn)。

　　此外，恒大堅(jiān)持建造大眾化精品住宅，產(chǎn)品類型的組合科學(xué)合理，其集中采購、統(tǒng)一采購配送的體系，大大降低了原材料成本。值得一提的是，恒大的總土地儲(chǔ)備高達(dá)1.86億平米，一二線城市土地儲(chǔ)備投資占比73%，但它的土地累計(jì)成本約為997元/平米，處于較低水平。近期土地市場(chǎng)的上漲，按現(xiàn)值估算則超過5700億元。產(chǎn)品保持高品質(zhì)且價(jià)格“親民”、標(biāo)準(zhǔn)化管治形成的成本控制能力，是恒大擁有強(qiáng)大盈利能力的重要原因。

　　恒大的成功，還在于許家印對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)透析地理解與把握。對(duì)于任何投資而言，了解大勢(shì)及順勢(shì)而為，是最為關(guān)鍵的一步。許家印看到了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，通過超前的戰(zhàn)略規(guī)劃，帶領(lǐng)恒大公司攀上一個(gè)又一個(gè)業(yè)績的高峰，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績保持加速度增長。

　　在業(yè)績高速增長的同時(shí)，隨著恒大引入300億戰(zhàn)略投資者，財(cái)務(wù)狀況也將繼續(xù)優(yōu)化。以集團(tuán)中期報(bào)告數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在成功引入戰(zhàn)投后，凈負(fù)債率可從92.9%降至65.8%，隨著銷售及交樓金額的大幅上漲，銷售回款及凈資產(chǎn)大幅增加，凈負(fù)債率將持續(xù)降低，財(cái)務(wù)狀況愈加穩(wěn)健。

　　展望未來，隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回到居住功能，不僅會(huì)有一個(gè)越來越大的市場(chǎng)，也要求住房行業(yè)全面工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。在“贏家通吃”的新時(shí)代，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，恒大擁有更明顯的優(yōu)勢(shì)，能給予投資者更高的業(yè)績?cè)鲩L預(yù)期。隨著深港通的啟動(dòng)，中國恒大估值過低的狀況將會(huì)扭轉(zhuǎn)，其有望迎來業(yè)績大幅增長、估值持續(xù)提高的“戴維斯雙擊”式上漲。

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