律師說法：物業(yè)擅自斷水斷電是侵權(quán)行為

當天，記者與路先生和林先生來到小區(qū)所在的金星社區(qū)居委會，就物業(yè)停水停電一事反映給工作人員。居委會工作人員王明說道，之前路先生已經(jīng)就此事反映過，居委會也召開了協(xié)調(diào)會，安排三方到場溝通，并邀請了律師到場調(diào)解，但符女士和林先生互不讓步，調(diào)解工作陷入僵局。

而對于物業(yè)擅自停水停電的行為，王明說道，社區(qū)網(wǎng)格員多次上門，明確告知物業(yè)不能擅自斷水斷電，可物業(yè)根本不理會。因職權(quán)有限，物業(yè)執(zhí)意為之，居委會也沒轍。對于這起糾紛，王明表示，居委會下周將繼續(xù)邀請律師到場調(diào)解，盡力化解雙方矛盾，“如果仍然溝通不下，只能建議當事人通過法律程序解決。”

海南瑞來律師事務(wù)所律師王源明表示，首先，物業(yè)不得要求新業(yè)主支付前業(yè)主欠交的物業(yè)費。根據(jù)我國《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十五條的規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金”。在沒有約定的情況下，前業(yè)主應(yīng)當依據(jù)規(guī)定結(jié)清物業(yè)費用，新業(yè)主不應(yīng)承擔前業(yè)主欠交的物業(yè)費用，更何況本案中雙方已經(jīng)約定物業(yè)費用由前業(yè)主結(jié)清。同時，物業(yè)與新業(yè)主形成了新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而并不是對原物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)移和承接。根據(jù)合同相對性原理，對于前業(yè)主拖欠的物業(yè)費用，物業(yè)公司應(yīng)向前業(yè)主追繳，新業(yè)主對此不承擔任何責任。

其次，物業(yè)擅自斷水斷電是侵權(quán)行為?！吨腥A人民共和國民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”。如果業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。但是，物業(yè)沒有權(quán)利擅自以斷水斷電的方式催繳物業(yè)費，因該行為導(dǎo)致業(yè)主無法入住和使用房屋的，業(yè)主可以參照房屋租金標準向物業(yè)主張賠償損失。

“物業(yè)主張收取的滯納金過高，法律不會予以保護。按照物業(yè)提供的欠費明細表，該房屋的物業(yè)費每月127元，十二年的物業(yè)費也不過1.8萬余元，現(xiàn)物業(yè)主張收取物業(yè)費及按日0.3%計算的滯納金合計14余萬元，過分高于物業(yè)受到的損失，明顯不合理、不合法?！蓖踉疵髡f道。

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