告別限購(gòu)：降溫樓市下一利器是房貸利率

　　樓市追蹤

　　限購(gòu)限價(jià)限售等政策主導(dǎo)樓市調(diào)控的階段已過，未來半年到一年，貨幣、房貸、資金面將成樓市降溫主導(dǎo)性因素，這意味著提升房貸利率是大概率事件。

　　北京房貸利率又調(diào)整了，這一次，央行也表態(tài)了。

　　據(jù)媒體20日?qǐng)?bào)道，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，這是今年以來北京房貸利率第六次調(diào)整。調(diào)整后，首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流。此外，上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平。央行稱其“符合政策要求和導(dǎo)向”，并“積極支持”。

　　事實(shí)上，北京等地上調(diào)正常房貸利率，進(jìn)一步顯示政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度——“房子是用來住的”，任何炒作房地產(chǎn)，將不受政策鼓勵(lì)。

　　房貸利率變化背后，是樓市調(diào)控和貨幣、信貸政策共同作用的結(jié)果。首套房貸利率上調(diào)不僅是樓市調(diào)控組合拳中的重要一環(huán)，更預(yù)示了限售限價(jià)限購(gòu)等政策主導(dǎo)調(diào)控階段已過，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。

　　房貸盈利壓力迫使利率上調(diào)

　　商業(yè)銀行為何要上調(diào)房貸利率？在社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)利率不斷上升的背景下，商業(yè)銀行資金壓力和房貸盈利壓力凸顯，迫使商業(yè)銀行提高利率。數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)超八成銀行無首套房利率優(yōu)惠，超過32家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，為基準(zhǔn)利率的1.05至1.2倍不等。

　　為爭(zhēng)搶緊缺房貸額度，爭(zhēng)取盡快放款，有些新盤開發(fā)商會(huì)主動(dòng)要求合作銀行上調(diào)房貸利率；銀行為了獲利當(dāng)然愿意接受更高利率，尤其是基準(zhǔn)上浮后，這些樓盤的購(gòu)房者就能優(yōu)先得到放款；而有剛性購(gòu)房需求的人，也被迫接受了這個(gè)條件。

　　此輪房貸利率上升，與2012年9月份至2014年三季度的上升頗為接近——二者都存在樓市調(diào)控和資金流動(dòng)性因素，房貸利率調(diào)整與樓市調(diào)控政策相伴而行，共同構(gòu)成了一套組合拳，對(duì)房?jī)r(jià)和房屋成交面積產(chǎn)生影響。

　　2012年9月到2014年4月，房貸利率持續(xù)上升19個(gè)月，當(dāng)上浮達(dá)到基準(zhǔn)利率0.58個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。考慮到本輪房貸利率的增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間、增長(zhǎng)幅度，以及當(dāng)前一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，已全面超過2011年和2014年，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市樓市將延續(xù)降溫趨勢(shì)。

　　限售限購(gòu)階段結(jié)束，資金面調(diào)控將成主導(dǎo)

　　近十年數(shù)據(jù)顯示，不論是房?jī)r(jià)，還是住宅成交面積，都和個(gè)人住房貸款利率呈負(fù)相關(guān)。9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降或持平，上漲格局已然不再。

　　當(dāng)然，房貸利率的上升提高了購(gòu)房者月供和資金成本，也將直接影響其購(gòu)房貸款的積極性，降低購(gòu)房杠桿率。全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率從2016年四季度刷新最高值，達(dá)到46.4%后，2017年二季度回落至43.9%。隨著房地產(chǎn)信貸趨緊，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房杠桿已步入下行通道，隨著降杠桿的推進(jìn)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)回落。

　　目前，已有多個(gè)信號(hào)顯示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)已去。9月1日，有媒體統(tǒng)計(jì)，在披露了投資性房產(chǎn)情況的1494家上市公司中，77.8%的上市公司在拋售“投資性房產(chǎn)”。上市公司突然大舉賣房子不外乎兩個(gè)原因：一是隨著國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，相當(dāng)一批上市公司認(rèn)為房地產(chǎn)投資價(jià)值在下降。二是上市公司有市值維護(hù)的需要，賣掉或者轉(zhuǎn)出低效率資產(chǎn)，可以提高凈資產(chǎn)收益率等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，還可以讓公司輕資產(chǎn)化。

　　另一方面，央行研究局局長(zhǎng)徐忠日前撰文指出，房地產(chǎn)不宜再作為宏觀調(diào)控工具來使用。建議“一些熱點(diǎn)城市率先推出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”，“可考慮在宏觀審慎評(píng)估體系(MPA)中增加房地產(chǎn)廣義信貸的偏離度指標(biāo)，從信貸增速方面抑制房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)”。

　　種種信息表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新階段——不再是投資重點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)、信貸重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)或?qū)⒃庥鰢?yán)冬，金融資源也可能不斷流出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　全局之下，房貸收縮很可能成為樓市調(diào)整“拐點(diǎn)”到來的導(dǎo)火索。

　　房貸利率提升或還將繼續(xù)

　　在去庫(kù)存、去杠桿的背景下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速企穩(wěn)并有所回升，央行則明顯調(diào)降了貨幣投放力度，M2增速回落，國(guó)內(nèi)資金整體趨緊。據(jù)央行數(shù)據(jù)，M2貨幣供應(yīng)同比增速自去年11月開始一路下挫，5月跌破個(gè)位數(shù)，8月再度刷新歷史最低水平：8月末，廣義貨幣(M2)余額164.52萬億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3%和2.5%，連續(xù)第七個(gè)月放緩。隨著M2增速持續(xù)放緩、外匯占款連續(xù)下降、人民幣升值預(yù)期強(qiáng)化，使得市場(chǎng)上關(guān)于降低法定存款準(zhǔn)備金率的聲音不絕于耳。

　　不過，筆者認(rèn)為，接下來央行降準(zhǔn)的可能性不大，今年的政策基調(diào)非常清楚：不緊不松。政策工具上，會(huì)用SLF、MLF、TLF以及逆回購(gòu)等工具進(jìn)行調(diào)節(jié)，但不會(huì)用大力度的政策工具如降息降準(zhǔn)等。另外，目前中央看重的是整體降杠桿、減少系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，因此會(huì)注重“穩(wěn)”字，一方面繼續(xù)強(qiáng)化金融監(jiān)管防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面在貨幣政策“不緊不松”的方針下調(diào)試執(zhí)行力度。

　　值得注意的是，由于房貸業(yè)務(wù)受限，銀行轉(zhuǎn)而加快發(fā)力消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，導(dǎo)致“房抵貸”等資金違規(guī)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。央行數(shù)據(jù)顯示，雖然8月居民中長(zhǎng)期貸款(住房按揭)占新增貸款較上月回落14%，然而居民短期貸款(一般為消費(fèi)貸)的占比較上月提升7%，今年1-8月居民新增短期貸款累計(jì)同比多增8231億。

　　近期北京、深圳、江蘇等地下發(fā)文件，要求嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象并予以糾正。房貸利率上調(diào)和消費(fèi)貸監(jiān)管加強(qiáng)兩大信號(hào)同時(shí)來襲，流入房地產(chǎn)的資金可能會(huì)進(jìn)一步減少，不排除今后有更多地方采取類似政策，抑制消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)的可能。

　　總之，面對(duì)日益明晰的房貸收緊信號(hào)，政策的調(diào)控影響對(duì)房市、消費(fèi)者和銀行逐漸顯露。從近期房貸政策上看，收緊已是既定趨勢(shì)。接下來房貸政策的變化主要操作的方向，依然是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前一線城市首付比例已經(jīng)不低，因此相對(duì)于首付比例調(diào)整，提升房貸利率是大概率事件。

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