恒大首次登頂“全球第一房企”

　　在房地產(chǎn)“史上最大年”，“全球第一房企”也換人了。1月6日，中國恒大發(fā)布公告稱，2016年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3733.7億，較2015年增長85.4%，超越萬科3648億元的成績，首次登上年度銷售冠軍的寶座。

　　截至去年上半年，恒大銷售額仍較萬科落后約480億，但自下半年以來，恒大銷售業(yè)績一路狂飆，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月銷售額超400億元，在9月份反超了昔日霸主萬科，并將優(yōu)勢一直保持到最后。

　　記者了解到，根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，在2015年，全球GDP排名第79位的國家，哥斯達(dá)黎加的國民生產(chǎn)總值為529億美元，相當(dāng)于3677億人民幣，還略略低于恒大2016年3734億元的銷售額。這也意味著，恒大一年賣房的銷售額，已經(jīng)可以超過全世界一半以上國家一年的GDP。

　　權(quán)益銷售額領(lǐng)先第二名近千億

　　從廣義銷售額來看，恒大去年3734億的銷售額，和第二名萬科3648億的銷售額差距不足百億元，呈現(xiàn)出“險(xiǎn)勝”的局面。事實(shí)上，近年來房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)、小股操盤的項(xiàng)目越來越多，例如房企在一個(gè)樓盤只占50%權(quán)益，卻將整個(gè)樓盤的銷售額100%算入業(yè)績并不合理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只計(jì)算企業(yè)所占權(quán)益部分的“權(quán)益銷售額榜單”，更能體現(xiàn)房企的真正實(shí)力。

　　克而瑞最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，恒大、萬科、碧桂園和保利的權(quán)益銷售額分別為3550 .6億元、2606.5億元、2352億元和1613.8億元。恒大的權(quán)益銷售額與萬科之間有著近千億元的領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，權(quán)益銷售金額反映的是房企項(xiàng)目實(shí)際所占股權(quán)的比例，一般持股50%以上的項(xiàng)目才可納入合并范圍，項(xiàng)目銷售產(chǎn)生的回款才可以計(jì)入報(bào)表。權(quán)益銷售比例越高，實(shí)際銷售的金額越高，實(shí)際回籠的資金也就越多。恒大最新公布的2016年銷售數(shù)據(jù)來看，全年實(shí)現(xiàn)銷售3733.7億，回款金額為3008.9億，遠(yuǎn)超其他房企。

　　手握3043億現(xiàn)金一年不賣房也沒風(fēng)險(xiǎn)

　　相較于銷售額和銷售回款兩個(gè)數(shù)據(jù)，記者在公告中發(fā)現(xiàn)，一直被人們視為“高負(fù)債”的恒大地產(chǎn)，截至2016年12月31日，現(xiàn)金余額卻達(dá)到了3043億元，創(chuàng)下房地產(chǎn)企業(yè)的歷史新高，甚至超過中石油和中石化等大型央企。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，萬科與碧桂園其他兩家第一梯隊(duì)的房企現(xiàn)金余額分別約為718億和494億。而當(dāng)時(shí)恒大現(xiàn)金余額就達(dá)到2120億，較萬科和碧桂園分別高出1402億和1626億。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)金充足的房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力反而更強(qiáng)，即便負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)也是安全的。以恒大為例，截至2016年6月30日，一年內(nèi)到期的借款為1728億，而現(xiàn)金余額高達(dá)2120億，不僅足以覆蓋短期負(fù)債，更高出了近400億?！?span lang="EN-US">3000億充足的現(xiàn)金足以應(yīng)付各種可能發(fā)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按照最極端的假設(shè)，即便未來一年恒大一套樓都不賣，也不會(huì)陷入債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

　　將能輕松完成預(yù)期業(yè)績

　　記者了解到，恒大此前已經(jīng)開啟了借深深房的回A股之路。由于凱隆置業(yè)此前持有恒大地產(chǎn)的股份比例為100%，為滿足在A股上市的政策條件，該股份需要在重組前進(jìn)行適當(dāng)稀釋。為此，恒大已經(jīng)在日前成功引入8家戰(zhàn)略投資者，入股金額達(dá)到300億元。

　　無論是與深深房簽訂的重組上市協(xié)議，還是對戰(zhàn)略投資者的承諾，恒大對2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營業(yè)額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤分別約為243億、308億、337億，并承諾未來三年的凈利潤總額不低于888億。

　　在去年下半年國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市走向趨勢不明朗的背景下，市場一度懷疑恒大能否繼續(xù)保持過往的增長。但是對比恒大多年來的發(fā)展路徑發(fā)現(xiàn)，目前做出的這些“業(yè)績預(yù)期”，事實(shí)上恒大已經(jīng)對自己大大“低估”。

　　根據(jù)恒大上市以來發(fā)布的年報(bào)，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長至3733.7億，年均復(fù)合增長率達(dá)43.2%。未來三年，其銷售額增幅只要分別達(dá)到20%、11%、10%，便可以完成重組協(xié)議中預(yù)期的銷售業(yè)績。

　　至于市場更關(guān)心的關(guān)于未來三年實(shí)現(xiàn)888億凈利潤的承諾。記者了解到，從2006年上市至2015年，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權(quán)益銷售測算，歸屬母公司的凈利潤將超過371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經(jīng)鎖定其承諾888億凈利潤的四成。

　　“恒大在剝離部分非核心業(yè)務(wù)后，利潤率有望進(jìn)一步提高，加之其龐大的土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金優(yōu)勢，恒大完成三年888億的利潤承諾已是大概率事件?！币晃蛔C券分析師表示，“這也不難理解，恒大此前引入戰(zhàn)投，市場反應(yīng)熱烈。”

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