????72個站點樞紐體采用“交通＋產業(yè)＋社區(qū)”開發(fā)模式軌道交通場站綜合體或變身“15分鐘經濟圈”中心

廣州南站作為軌道交通場站綜合體將成為“15分鐘經濟圈”的中心。資料圖片

????廣州軌道交通“以地換路”機制出爐啦！

????近日，《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發(fā)實施細則（試行）（征求意見稿）》正式亮相，并向社會公眾征求意見。根據該細則，未來“軌道交通場站綜合體”變身“15分鐘經濟圈”的中心，有望實現“交通＋產業(yè)＋社區(qū)”開發(fā)模式。

????廣州市發(fā)改委官網信息顯示，作為第一個國家綜合交通樞紐示范工程城市，廣州擬通過上述實施細則，推進軌道交通“以地換路”工作新機制。目前，廣州已經組織規(guī)劃了國鐵、城際鐵路、地鐵等72個站點樞紐體建設及周邊綜合開發(fā)，經初步測算，籌集資金可基本滿足廣州市新一輪軌道項目建設的投資需求。????

????軌道交通場站綜合體成“15分鐘經濟圈”中心

????何謂軌道交通場站綜合體？

????《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發(fā)實施細則（試行）（征求意見稿）》（以下簡稱《實施細則》）開宗明義，軌道交通場站綜合體，是按照“零距離”換乘、一體化建設運營要求，以便利出行、便捷換乘為主要目的，以軌道交通場站為核心，科學組織出入口、換乘設施、步行系統(tǒng)與城市生活服務設施，構建軌道交通場站及相關設施布局協(xié)調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、軌道運輸功能與城市綜合服務功能有機銜接的一體化建設項目。

????具體而言，軌道交通場站綜合體存在的前提是，要有大運量的綜合軌道交通系統(tǒng)，如國鐵、城軌、地鐵。以國鐵、地鐵等軌道交通場站為核心，構建既滿足交通需要又有產業(yè)功能，還有城市生活服務設施。

????正如《實施細則》所言，軌道交通場站周邊土地綜合開發(fā)，是應用TOD理論（Transit-OrientedDevelopment，即以公共交通為導向的開發(fā)），通過大運量軌道交通系統(tǒng)（含國鐵、城際軌道交通、城市軌道交通）引領城市發(fā)展，以場站綜合體為中心，800米（約15分鐘步行路程）為半徑，建立集交通、商務、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城市功能區(qū)，優(yōu)化城市布局，實現社會效益和經濟效益。

????換句話說，“軌道交通場站綜合體”就是要變身為“15分鐘經濟圈”的中心。

????籌集資金可基本滿足新一輪項目投資需求

????軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發(fā)，屬于廣州推進供給側結構性改革的重大戰(zhàn)略舉措，可謂牽一發(fā)而動全身。

????為此，《實施細則》明確該項工作在市級層面設立工作協(xié)調小組并由市長掛帥。

????根據規(guī)定，廣州擬將設立軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發(fā)工作協(xié)調小組，由市長擔任組長，常務副市長擔任副組長，辦公室設在市發(fā)展改革委。市國土規(guī)劃委、市土地開發(fā)中心、市住房建設委、市交委、市國資委、各區(qū)政府、軌道交通建設主體參與，負責軌道交通場站綜合體建設及軌道場站周邊土地綜合開發(fā)工作的政策研究、方案制訂和綜合協(xié)調。

????根據市發(fā)改委官網消息，軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發(fā)的目的在于推進軌道交通“以地換路”工作新機制。也就是說，廣州要以此加快建設一批軌道交通線路、一批軌道交通綜合樞紐、打造一批“交通＋產業(yè)＋社區(qū)”的一體開放的城市功能區(qū)，全面推進和落實“軌道＋土地物業(yè)”的開發(fā)建設與投融資機制。

????《實施細則》也明確提出，軌道交通場站周邊土地綜合開發(fā)規(guī)劃應考慮軌道交通線網投資與周邊土地綜合開發(fā)收益的總體平衡。周邊一級開發(fā)收益估算總額原則上應大于等于軌道交通線路投資總估算；軌道交通主體參與的二級開發(fā)收益估算應與站點投資建設和運營虧損規(guī)模匹配。其中一級開發(fā)收益由市財政統(tǒng)籌安排，重點用于軌道交通項目建設。

????廣州市發(fā)改委官網消息顯示，目前，廣州已經組織規(guī)劃了國鐵、城際鐵路、地鐵等72個站點樞紐體建設及周邊綜合開發(fā)，經初步測算，籌集資金可基本滿足廣州市新一輪軌道項目建設的投資需求。

????分類確立投資開發(fā)主體 并向社會資本開放

????對于場站綜合體的開發(fā)條件，《實施細則》采取了分類模式，A類為車輛基地綜合開發(fā)；B類為具備較好開發(fā)條件站點，此類站點一般位于城市中心區(qū)邊緣或待開發(fā)區(qū)域；C類為具備局部開發(fā)條件站點；D類為不具備開發(fā)條件站點，此類站點一般位于城市中心區(qū)，應重點考慮軌道設施與周邊交通的銜接和景觀環(huán)境的升級改造。

????而按照“一體規(guī)劃、同步建設、統(tǒng)一供應”的思路，場站綜合體土地供應的投資也分成了3類，分別是政府投資類、運營企業(yè)投資類和社會投資類。

????其中，政府投資類原則上適用于不具備綜合開發(fā)條件的場站。運營企業(yè)投資類原則上適用于具備局部開發(fā)條件的場站，支持軌道交通建設運營主體采用統(tǒng)一規(guī)劃、整體建設的模式，形成的國有資產委托市屬軌道交通建設運營或投資主體代為經營，相應收益彌補軌道交通項目運營虧損。土地供應采用協(xié)議出讓、公開出讓等方式。

????值得一提的是，場站綜合體的開發(fā)也向社會資本開放。《實施細則》明確，社會投資類適用于具備較好開發(fā)條件的站點或車輛基地，采取帶站場綜合體概念方案公開出讓方式。規(guī)劃方案包括軌道交通設施在內，軌道交通建設主體對該類土地提出的開發(fā)時序、技術措施等涉及軌道交通設施保護和施工影響的要求，應當作為土地出讓的必要條件。

????《實施細則》提出，對于社會投資類項目，可采取兩種方式。其一，由社會投資主體一并投資建設軌道交通設施，承擔投資開發(fā)成本。其二，由社會投資主體統(tǒng)一建設，在初步設計概算階段明確軌道設施部分和綜合開發(fā)部分投資分攤，軌道建設主體承擔軌道設施建設費用?！秾嵤┘殑t》鼓勵軌道交通建設主體與社會資本合作開發(fā)，并通過合理約定收益分享的方式實現其收益預期。

????此外，《實施細則》還創(chuàng)新征地拆遷補償機制。根據各區(qū)規(guī)劃和用地情況，在制定軌道交通場站周邊土地綜合開發(fā)規(guī)劃時，結合征地補償和城市更新政策，因地制宜制訂征收拆遷補償方案，通過預留地、新建物業(yè)置換、貨幣補償等多種方式落實城市規(guī)劃、征地拆遷補償，完善周邊基礎設施、公建配套建設，提升綜合開發(fā)用地的土地經濟價值。（記者黃少宏）

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