反腐對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響正在深度發(fā)酵，除了二手房市場(chǎng)屢現(xiàn)官員拋售房產(chǎn)，被視為利益輸送高發(fā)地帶的土地審批環(huán)節(jié)，也受到反腐風(fēng)暴的席卷。

　　“現(xiàn)在卡得很?chē)?yán)，官員都擔(dān)心自己要承擔(dān)責(zé)任，事情沒(méi)有之前那么好辦。”一家全國(guó)知名房企專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)政府公關(guān)工作的管理者李深(化名)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　在很多房企總部或地方項(xiàng)目的戰(zhàn)略部門(mén)，像李深這樣從事政府公關(guān)工作的人，一直是少不了的重要角色，他們本身具備多方政府、社會(huì)資源，同時(shí)也得到公司眾多資源的支持，其與政府的關(guān)系，有時(shí)直接影響項(xiàng)目的審批進(jìn)程。

　　然而，隨著反腐力度的加大，曾經(jīng)“每日泡在飯局酒局里”的李深和他的團(tuán)隊(duì)，如今與政府打交道的范圍大大縮小，獲得特批的權(quán)限也逐步降低。對(duì)于種種變化，李深自嘲道：“事情辦不成，恐怕要被老板炒魷魚(yú)了?！?/p>

　　工業(yè)用地“變性”難度加大

　　廣東某市一拆遷改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蔡曉(化名)，正為如何讓手上的“條子”發(fā)揮原有的作用發(fā)愁。

　　該拆遷項(xiàng)目近一半為工業(yè)園，當(dāng)初蔡曉以工業(yè)用地價(jià)格，低價(jià)從村委會(huì)獲取這個(gè)改造項(xiàng)目。“工業(yè)園拆遷成本低，如果都能轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮玫?，價(jià)值翻十多倍都是有可能的事?！彼嬖V《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　為了使這部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)變性質(zhì)成為住宅用地，蔡曉在前兩年陸續(xù)打通了多個(gè)部門(mén)的關(guān)系，最后，他獲得市委某高層人士的幫助，領(lǐng)導(dǎo)批下來(lái)的“條子”眼看能夠發(fā)揮作用，然而，近期領(lǐng)導(dǎo)的更迭以及項(xiàng)目審批趨嚴(yán)，他預(yù)期的結(jié)果很可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　按照他以往的經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)導(dǎo)更迭并不會(huì)決定事情是否能辦成，“對(duì)于原領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系繼續(xù)維護(hù)，新領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系需要重新搭建，這樣的做法過(guò)去一直很管用?！比缃?，蔡曉遇到最大的困難是，“新上去的領(lǐng)導(dǎo)不愿接手原領(lǐng)導(dǎo)處理過(guò)的事情，都擔(dān)心如果出事會(huì)算在自己頭上?！?/p>

　　蔡曉稱(chēng)，工業(yè)用地“變性”的委托請(qǐng)求，以往以領(lǐng)導(dǎo)“一言堂拍板”的情況居多。如今反腐力度加強(qiáng)，讓每個(gè)審批環(huán)節(jié)的相關(guān)負(fù)責(zé)人都感覺(jué)風(fēng)聲鶴唳，“現(xiàn)在查得非常嚴(yán)，大家都擔(dān)心問(wèn)題出在自己手上，所以事情特別難辦?！?/p>

　　廣東省國(guó)土部門(mén)一位人士告訴記者，在拆遷改造項(xiàng)目中，工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮玫氐男枨笠恢笔滞?，土地使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，是審批權(quán)和利益結(jié)合在一起的結(jié)果。

　　“工業(yè)用地‘變性’，并非完全因?yàn)槔孑斔筒庞衅聘駹?zhēng)取到的特權(quán)，事實(shí)上，政策也有相關(guān)的扶持，如引進(jìn)大型商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，政府扶持特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等等，在轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)過(guò)程中也會(huì)有優(yōu)先權(quán)。”他說(shuō)。

　　上述廣東省國(guó)土部門(mén)人士稱(chēng)，以往政策模糊，相關(guān)審批部門(mén)也含糊對(duì)待，這里是隱藏著眾多利益輸送的灰色地帶。由于現(xiàn)在的政策并不明朗，且反腐力度加大，即使有優(yōu)先權(quán)，相關(guān)審批部門(mén)也會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行。

　　李深告訴記者，拆遷舊改中，工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮玫氐奈羞^(guò)程中，牽涉眾多利益。在他的操作經(jīng)驗(yàn)中，往往有不少官員的利益與拆遷改造項(xiàng)目相關(guān)，他們本身也會(huì)委托開(kāi)發(fā)商改變項(xiàng)目性質(zhì)，如將與自己產(chǎn)權(quán)相關(guān)的倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)為商鋪，提高賠償標(biāo)準(zhǔn)，或在自己的物業(yè)上搶建房屋，增加回遷面積等。“這些則成為開(kāi)發(fā)商能夠拉攏官員接受委托轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)的重要籌碼。”

　　李深坦言，如今這些做法難度加大了不少。近兩年，廣東不少高官落馬都被牽出與拆遷舊改受賄窩案相關(guān)，所以拆遷改造項(xiàng)目對(duì)于官員來(lái)說(shuō)，一方面能夠產(chǎn)生灰色收益的空間，另一方面也有“說(shuō)不清的關(guān)系賬”，纏上后很難擺脫。

　　違規(guī)獲預(yù)售許可大幅減少

　　工業(yè)用地“變性”審批趨嚴(yán)，僅僅是反腐效應(yīng)的冰山一角。目前，反腐效應(yīng)已傳導(dǎo)至市場(chǎng)供應(yīng)層面。

　　廣東珠海市一家房企市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人告訴記者，在反腐影響之下，房企和政府部分人士之前共同認(rèn)可的一些辦法，如今實(shí)施的難度越來(lái)越大。由于房企獲得預(yù)售證的速度減緩，新盤(pán)供應(yīng)量受到直接影響。

　　中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青日前撰文稱(chēng)，以前在一些三四線城市，只要開(kāi)發(fā)商肯付出一點(diǎn)好處，要拿預(yù)售批文并不難，有些地方，即使沒(méi)有預(yù)售批文，但只要得到官方默許，開(kāi)發(fā)商一樣敢開(kāi)盤(pán)售樓。近日，已沒(méi)有官員敢隨便開(kāi)綠燈了。結(jié)果一些開(kāi)發(fā)商無(wú)法提前回籠資金，有些被迫要借高利貸，很多專(zhuān)為開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)的合約商難以在開(kāi)發(fā)商手上收到錢(qián)，三角債的情況再現(xiàn)。

　　“由于有關(guān)官員一點(diǎn)通融都不敢給，有些城市可能整個(gè)下半年都沒(méi)有盤(pán)有條件拿到預(yù)售批文，結(jié)果，我們一早為開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)所配備的人手，都只好閑置，白付工資，導(dǎo)致成本大增，經(jīng)營(yíng)困難?！笔┯狼啾硎?。

　　上述廣東省國(guó)土部門(mén)人士告訴記者，在一些實(shí)行限價(jià)、限購(gòu)政策的城市，嚴(yán)格審批對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大。之前開(kāi)發(fā)商能在調(diào)控政策之下活得很好，是由于這些政策存在較大的操作空間，現(xiàn)在空間已被大大擠壓。

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