樓市調(diào)控中，政策與市場(chǎng)正雙重施壓房企的資金鏈。

　　一邊是，隨著“9·29新政”以及各地“限購(gòu)令”的落實(shí)執(zhí)行，市場(chǎng)觀望濃厚，開(kāi)發(fā)商的銷售乏力；另一邊，加息、預(yù)售金監(jiān)管等調(diào)控政策輪番出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商的融資渠道面臨枯竭。

　　對(duì)于第四季度的樓市走向，業(yè)內(nèi)仍存分歧，但普遍共識(shí)是，在資金鏈趨緊的情況下，開(kāi)發(fā)商的打折優(yōu)惠幅度會(huì)更大。

　　銷售壓力致業(yè)績(jī)分化

　　在近期陸續(xù)出爐的上市房企的第三季度報(bào)告中，數(shù)據(jù)顯示，雖然上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金狀況環(huán)比有所改善，但從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，其第三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。

　　具體到各大上市房企，“招保萬(wàn)金”前三季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)明顯，但業(yè)績(jī)則呈現(xiàn)分化之勢(shì)。第三季度，在營(yíng)業(yè)收入方面，除了萬(wàn)科出現(xiàn)下跌外，其他三家都實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)；但在凈利潤(rùn)方面，招商和金地的降幅明顯，金地甚至大跌76.75%。其他部分房企的業(yè)績(jī)也不容樂(lè)觀，香江控股、綠景地產(chǎn)以及浙江廣廈等公司遭遇虧損的境地。

　　在剛結(jié)束的樓市“銀十”中，京、滬、深等地的樓市成交量都出現(xiàn)程度不一的降幅，而各大房企最新的銷售數(shù)據(jù)也顯示，龍湖、首創(chuàng)、世茂房地產(chǎn)10月銷售額環(huán)比均繼續(xù)上漲，而保利、復(fù)地、富力等則明顯回落。

　　政策施壓房企銀根

　　在市場(chǎng)低迷開(kāi)發(fā)商銷售乏力的同時(shí)，政策層面則進(jìn)一步趨緊，取消房貸優(yōu)惠利率、加息、預(yù)售金監(jiān)管等措施輪番出臺(tái)，施壓房企銀根。

　　國(guó)慶前夕，中央各部委聯(lián)手出臺(tái)“9·29新政”，上調(diào)房屋貸款首付以及貸款利率，并要求進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)差別化信貸政策。

　　上月中旬，證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

　　10月20日央行又一次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，限貸及加息效應(yīng)疊加必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的難度，而央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)貸款增速逐步回落。

　　北京將在12月1日起正式施行商品房預(yù)售金監(jiān)管的暫行辦法，這則消息更讓開(kāi)發(fā)商雪上加霜。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在北京房地產(chǎn)銷售定金和預(yù)售款資金約占開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金的四分之一，總金額超過(guò)千億元人民幣。

　　市場(chǎng)分析人士指出，開(kāi)發(fā)商在逐漸被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預(yù)售資金，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響巨大，開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷售回款，以保證足夠資金使在建項(xiàng)目竣工。

　　中央高層此間也再次發(fā)出調(diào)控不放松的信號(hào)。10月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在部署四季度經(jīng)濟(jì)工作，再次重申遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，合理引導(dǎo)住房需求，抑制投機(jī)需求。

　　后市分歧加大

　　盡管開(kāi)發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場(chǎng)的雙重壓力，但業(yè)內(nèi)對(duì)于后市仍存分歧。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，資金鏈的緊張將成為開(kāi)發(fā)商第四季度甚至更久一段時(shí)期的主旋律，特別是到年末，在借貸與償貸的雙重壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)將對(duì)資金回籠格外關(guān)注，勢(shì)必會(huì)逼迫逆市推售，這將很可能會(huì)催生出新一輪降價(jià)潮。

　　而在上市房企的三季報(bào)中也顯示，看空四季度也普遍成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。佳兆業(yè)的報(bào)告稱，希望能穩(wěn)當(dāng)?shù)囟冗^(guò)，或不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)等促銷措施。萬(wàn)科也表示，四季度市場(chǎng)整體銷售速度可能明顯放緩，但因?yàn)槿晖票P的最高峰已過(guò)，后續(xù)銷售壓力不大。

　　“這些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售影響確實(shí)很大，而且是對(duì)開(kāi)發(fā)商資金回籠的‘致命打擊’?！庇虚_(kāi)發(fā)商對(duì)媒體表示，但就目前而言，開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降低房?jī)r(jià)，房貸政策會(huì)影響部分潛在的意向型客戶，但是真正的剛性需求并不會(huì)受到太大影響。因此，大部分開(kāi)發(fā)商還是會(huì)選擇“硬扛”。

　　第一創(chuàng)業(yè)研究報(bào)告顯示，在四季度大部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取更大的降價(jià)促銷措施，如增加折扣等，但全面、明顯下調(diào)價(jià)格的可能性不大。